Na co si dát pozor při koupi bytu v „paneláku“

Starší byty obecně nemohou konkurovat těm novějším (např. z hlediska akustických vlastností mezibytových stěn), na druhou stranu jsou už většinou umístěné v lokalitách s již hotovou a fungující občanskou vybaveností a veřejnou hromadnou dopravou. Navíc mají tyto starší domy většinou nově zateplený obvodový plášť a nové domovní rozvody a instalace, čímž se svým standardem značně vyrovnávají novostavbám.

Při inspekcích nemovitostí se u starších bytů (většinou v panelových domech) setkávám nejčastěji s následujícími vadami:
• chyby související s provedením zateplení obvodového pláště a
• vady v provedení (nových) technických instalací a zařízení.

Typickým zástupcem první skupiny vad je chybné provedení kontaktního zateplovacího systému fasády. Velmi často chybí zateplení ostění, nadpraží a parapetu okenních otvorů. K tomu se většinou přidává i chybná montáž oken v jejich připojovací spáře a netěsné napojení venkovních parapetů na rámy oken a fasádu. Důsledkem jsou pak projevy vlhkosti na stěnách v interiéru kolem okna, způsobené zkondenzovanou nebo přímo zatečenou srážkovou vodou. Plísně pak na sebe nenechají dlouho čekat, ačkoli před zateplením a výměnou oken se v místě nikdy nevyskytovaly…

Stopy po vlhkosti v interiéru blízko okna

Stopy po vlhkosti v interiéru blízko okna – důsledek špatného zateplení ostění a parapetu okna, popř. nesprávného připojení venkovního parapetu k rámu okna a jeho ostění

Na nový vnitřní parapet jdou výborně dát květiny, avšak parapety brání proudění teplého vzduchu od radiátorů k okenní ploše. Na chladném povrchu skel pak dochází ke kondenzaci a stékání vody na konstrukce pod oknem.

Při výměnách starých oken za nová se také často zapomíná, že je třeba také vyřešit systém větrání obytných místností. Moderní okna jsou totiž již tak těsná, že dřívější běžné přirozené větrání infiltrací již nefunguje, a to ani při použití polohy okna „mikroventilace“. Řešením může být např. použití systémové mechanické větrací klapky integrované přímo do rámu okna. Při nedostatečném větrání pak hrozí nadměrný výskyt škodlivého oxidu uhličitého a vodních par. Zvlášť nebezpečná pak může být absence větrání v místnosti s plynovým spotřebičem, typicky v kuchyni s plynovým sporákem kombinovaným s troubou.

Velmi často mají starší domy rekonstruované páteřní domovní rozvody a instalace, tzv. stoupačky. Ty jsou zpravidla umístěné ve vertikálních šachtách přes celou výšku domu. V panelových domech jsou tyto prostory zpravidla součástí požárního úseku jednotlivého bytu a v místě stropu by měly mít tyto šachty požární předěly. Ty jsou však často při rekonstrukci rozvodů a sítí narušeny. Kromě nebezpečí přenesení požáru mezi byty zde hrozí i problémy z oblasti akustiky.

Zde byl maximálně vyřešen „hluchý“ prostor v technické šachtě. Budoucí výměna boileru či rozvodů se však neobejde bez částečné demolice WC.

amatérská instalace zdravotechnických a elektrických rozvodů

Obrázek ukazuje, jak může dopadnout amatérská instalace zdravotechnických a elektrických rozvodů v prostoru zazděných dveří. I když řešení nelze upřít jistou originalitu, lépe je svěřit takovéto zásahy do technických zařízení bytu odborníkovi.

Samostatnou kapitolou jsou rekonstruované koupelny a WC. Ve snaze ušetřit prostor se často bez náhrady vybourají umakartové stěny s integrovanou izolací u mezibytových příček. Výsledkem může být o něco větší koupelna ale bez akustické izolace, kdy sousedé pak nechtěně mají přehled o vašich hygienických návycích. Při inspekci věnujeme také pozornost nové elektroinstalaci. Při náhradě starých kovových potrubí za plastová dochází často k přerušení uzemnění elektrických obvodů. Zejména v koupelně je pak důležité správné provedení proudové ochrany.

To bylo ve stručnosti jen pár obvyklých vad a rizik. Kvůli komplexnosti dané problematiky se tedy rozhodně vyplatí před koupí pozvat na prohlídku inspektora nemovitosti.